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Comment se protéger contre les vices cachés en immobilier ?

Les vices cachés en immobilier : une réalité qui peut gâcher votre bonheur d’acheteur

Pour la majorité d’entre nous, acheter une maison ou un appartement représente souvent la réalisation d’un rêve, le début d’un nouveau chapitre dans la vie d’une famille ou d’un individu. Toutefois, ce rêve peut rapidement se transformer en cauchemar lorsqu’on découvre des vices cachés après la transaction. C’est un sujet qui touche la corde sensible de nombreux acquéreurs et nécessite une attention particulière.

Comprendre le vice caché

Un vice caché, c’est un peu comme un secret sombre et profondément enfoui qui ne se révèle que lorsque vous vous y attendez le moins. Juridiquement, il est défini comme un défaut non apparent lors de l’achat, qui rend le bien inutilisable ou dangereux sous des conditions normales. Cela peut aller de la simple infiltration d’eau qui se manifeste lors des premières pluies à des problèmes structurels qui menacent la sécurité des occupants. Le droit français, à travers les articles 1641 et suivants du Code civil, protège l’acquéreur contre ces mauvaises surprises, à condition que l’acheteur n’ait pas pu les détecter par lui-même avant l’achat.

Les responsabilités du vendeur

Le vendeur a l’obligation légale de garantir l’absence de vices cachés. Toutefois, dans certains contrats, des clauses d’exonération peuvent être insérées, spécifiant que l’acheteur prend le bien « en l’état ». On sait par expérience que ces clauses ne tiennent cependant pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou s’il était au courant des défauts et ne les a pas déclarés. Dans ces situations, le vendeur ne peut se dérober à sa responsabilité.

Détecter et agir

La prudence est de mise lors de l’achat d’un bien immobilier. Faire appel à un expert en bâtiment avant de finaliser l’achat peut vous épargner bien des désagréments. Cet expert peut identifier des défauts que seul un œil professionnel pourrait voir. Par exemple, j’ai eu un client à Versailles dans le 78 ou par mon rapport d’expertise je lui fait économiser plus de 100 000 dans une transaction immobilière mais des cas comme celui-ci j’en ai bien une vingtaine par an. Si malgré toutes vos précautions, un vice caché survient, la loi vous donne deux ans à partir de sa découverte pour agir. La première étape est souvent une tentative de règlement à l’amiable avec le vendeur, appuyée par un rapport d’expertise détaillé. C’est notre rôle d’expert.

Quelques exemples concrets

Imaginez, vous venez d’acheter une charmante maison sous les toits, et lors des premières pluies, vous découvrez des infiltrations d’eau dans les chambres. Ou encore, vous constatez l’apparition de moisissures et de champignons dès les premiers froids, révélant des problèmes d’humidité masqués par des travaux de façade effectués avant la vente. Ces situations sont malheureusement courantes et peuvent engendrer des frais de réparation significatifs. Par exemple, les infiltrations d’eau nécessitant une réfection de toiture peuvent coûter jusqu’à 25 000 euros, tandis que l’élimination des moisissures et la réparation des dégâts liés à l’humidité peuvent s’élever à 20 000 euros. Dans ce genre d’affaires les chiffres montent très vite!

L’Importance du soutien juridique

Dans les cas où le dialogue ne suffit pas, il est essentiel de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel pourra défendre vos intérêts en justice et vous aider à obtenir réparation. L’assistance d’un avocat est particulièrement précieuse pour naviguer dans les méandres de la procédure judiciaire et maximiser vos chances de succès.

Quelles sont les obligations de l’acheteur en cas de découverte d’un vice caché après la vente ?

Nous nous mettrons en quatre pour que tu sois ravie de ta bague. Besoin de nous contacter ? CustomerService@manzorabagues.frEn cas de découverte d’un vice caché après l’achat d’une maison, l’acquéreur a plusieurs obligations à respecter pour faire jouer la garantie légale des vices cachés :

Tout d’abord, l’acheteur doit informer rapidement le vendeur de la découverte du vice caché par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit préciser la nature du défaut et les mesures souhaitées pour le réparer (remboursement partiel, travaux…).

Ensuite, l’acquéreur doit apporter la preuve que le vice existait déjà au moment de la vente, même s’il n’était pas apparent. Pour cela, il peut faire réaliser une expertise par un professionnel et produire des devis de réparation détaillés.

L’acheteur doit également laisser au vendeur la possibilité de constater le vice caché par lui-même ou par un expert de son choix. Un constat contradictoire a plus de valeur en cas de litige.

Enfin, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice contre le vendeur. Ce délai est réduit à 1 an pour les vices apparents.

Par exemple, si un acquéreur découvre des infiltrations d’eau dans les murs de sa maison 6 mois après l’achat, il doit en informer le vendeur par lettre recommandée en précisant le montant des travaux estimés à 15 000€ par un expert. Le vendeur aura alors la possibilité de constater le problème. Si aucun accord n’est trouvé, l’acheteur pourra saisir le tribunal dans les 18 mois suivants pour obtenir une indemnisation ou l’annulation de la vente

Comment estimer le montant des travaux liés à un vice caché ?

 

Pour estimer le montant des travaux liés à un vice caché, l’acheteur peut suivre plusieurs étapes :

Tout d’abord, il doit faire réaliser un devis détaillé par un professionnel du bâtiment (artisan, entreprise, expert…) précisant la nature des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier. Ce devis doit être le plus exhaustif possible.

Ensuite, l’acheteur peut comparer ce devis avec d’autres obtenus pour des travaux équivalents sur des biens similaires. Cela permet de vérifier la cohérence des montants et d’avoir un ordre de grandeur.Il faut également tenir compte des frais annexes liés au vice caché, comme les éventuels frais d’expertise, de relogement, de déménagement, de stockage des meubles pendant les travaux, etc.

De plus, l’acheteur doit prendre en compte la plus-value apportée par les travaux au bien immobilier. En effet, le montant de l’indemnisation ne peut excéder la moins-value causée par le vice.
Par exemple, si un acquéreur découvre des termites dans une maison qu’il vient d’acheter, il fait réaliser un devis de 25 000€ par une entreprise spécialisée pour traiter l’infestation et remplacer les poutres endommagées. Ce devis est cohérent avec d’autres obtenus pour des travaux similaires. En ajoutant 5 000€ de frais divers, le montant total des travaux est estimé à 30 000€.

Cependant, l’expert estime que la maison vaudra 40 000€ de plus une fois les travaux réalisés. L’acheteur ne pourra donc demander au vendeur qu’une indemnisation de 30 000€ correspondant à la moins-value causée par le vice caché.

Pour éviter que votre rêve immobilier ne tourne au cauchemar, soyez préparé et bien accompagné. N’hésitez pas à contacter Delfy Expertise, notre équipe d’experts en vice caché technique du bâtiment, pour un rapport expertise. Assurez la sécurité de votre investissement et obtenez la paix d’esprit que vous méritez. Cliquez ici pour prendre rendez-vous dès maintenant et découvrez comment Delfy Expertise peut vous aider à naviguer dans vos droits et responsabilités avec assurance.

 

Notre cabinet d’expertise vice caché maison vous accompagne dans vos démarches, en répondant à toutes vos questions. Nous fournissons notre expertise sous forme d’un rapport complet, utile tant devant les tribunaux (pour les litiges-ou vente -achat…ect.) que pour obtenir des indemnités de votre assurance par exemple. Pour plus d’informations, nous vous invitons à demander un devis pour une expertise vice caché maison individuelle ou bâtiment, afin que nos experts puissent vous apporter leur conseil. Nous intervenons dans les départements de l’Île-de-France et les régions suivantes :

  • Paris
  • Seine-et-Marne (Melun – Fontainebleau )
  • Yvelines (Versailles – Saint-Germain-en-Laye )
  • Essonne (Évry – Corbeil-Essonnes )
  • Hauts-de-Seine (Nanterre – Boulogne-Billancourt – Moulineaux – Neuilly-sur-Seine)
  • Seine-Saint-Denis (Bobigny – Montreuil )
  • Val-de-Marne (Créteil – Saint-Maur )
  • Val-d’Oise (Pontoise – Cergy )
  • Loiret (Orléans – Fleury-les-Aubrais )
  • Aisne (Laon – Château-Thierry )
  • Eure-et-Loir (Chartres – Dreux ).

FAQ

Qu'est-ce qu'un vice caché dans le cadre de la vente d'une maison ?
Un vice caché est un défaut non apparent lors de l’achat, compromettant l’usage du bien. Exemple : moisissure cachée derrière les murs découverte après la vente.
Quelles sont les conditions pour qu'un défaut soit considéré comme un vice caché ?
Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être inconnu de l’acheteur, existant avant la vente, et grave au point d’en compromettre l’usage.
Quels sont les délais pour agir en cas de vice caché après la vente ?
L’acheteur a deux ans à partir de la découverte du vice caché pour agir en justice. Exemple : Détection de fissures cachés en 2022, possibilité d’agir jusqu’en 2024.
Quels sont les recours possibles pour l'acheteur en cas de vice caché ?
En cas de vice caché, l’acheteur peut demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente. Exemple : remboursement partiel pour des réparations d’une installation électrique défectueuse.
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