Comment évaluer les biens immobiliers lors d’une succession quand les

travaux ne sont pas pris en compte ?

Lorsque vous possédez une maison et que vous envisagez de la transmettre en héritage, il est important de prendre en compte les droits de succession qui peuvent représenter une somme importante pour vos futurs héritiers. Cependant, il existe des stratégies pour réduire ces droits, notamment lorsque des travaux nécessaires ne sont pas pris en compte dans l’estimation de la maison. Dans cet article, nous explorerons différentes approches pour réduire les droits de succession sur les actifs immobiliers tout en tenant compte des travaux non pris en compte dans l’estimation.

1. Comprendre les droits de succession en France

Avant de plonger dans les différentes stratégies pour réduire les droits de succession, il est essentiel de comprendre comment fonctionne ce système en France. Les droits de succession sont des taxes imposées par l’État sur la transmission du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers. Ces droits s’appliquent à la quasi-totalité du patrimoine du défunt, y compris les actifs financiers, les biens immobiliers et les entreprises.

Les droits de succession varient en fonction du degré de parenté entre le défunt et les héritiers. Le montant des droits peut aller de 5 % à 60 % du patrimoine transmis. Il est important de noter que le conjoint survivant marié ou pacsé est totalement exonéré des droits de succession, tandis que les enfants, petits-enfants et autres héritiers doivent s’acquitter de ces droits en fonction d’un barème progressif.

2. Réduire les droits de succession grâce aux exonérations et aux abattements fiscaux

La première stratégie pour réduire les droits de succession consiste à tirer parti des exonérations et des abattements fiscaux accordés par l’administration fiscale. Ces exonérations sont accordées à certains héritiers et les abattements réduisent le montant imposable des droits de succession.

Voici quelques exemples d’exonérations et d’abattements :

• Le conjoint survivant marié ou pacsé est totalement exonéré des droits de succession.
• Les frères et sœurs de plus de 50 ans atteints d’un handicap empêchant toute activité professionnelle ou ayant pris en charge le défunt pendant les 5 années précédant son décès sont également exonérés des droits de succession.
• Les enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 €, les parents et autres ascendants de 100 000 €, les frères et sœurs de 15 932 €, les neveux et nièces de 7 967 €, les petits-enfants et arrière-petits-enfants de 1 594 €.

est important de noter que les personnes handicapées bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.
En utilisant ces exonérations et abattements, il est possible de réduire considérablement les droits de succession sur les actifs immobiliers.

3. Faire une donation pour réduire les droits de succession

Une autre stratégie pour réduire les droits de succession consiste à effectuer une donation de votre vivant. Cette donation permet de transmettre une partie de votre patrimoine à vos héritiers tout en bénéficiant d’abattements sur les droits de donation. Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans, ce qui permet de transmettre votre patrimoine en réduisant considérablement les droits de donation, voire de les éviter complètement dans certains cas.

Les abattements en matière de donation varient en fonction du lien de parenté avec les héritiers. Par exemple, pour les enfants, l’abattement est de 100 000 €, pour le conjoint ou le partenaire de Pacs, il est de 80 724 €, pour les petits-enfants, il est de 31 865 €, etc.

Voici un exemple concret pour illustrer cette stratégie : supposons que vous souhaitiez transmettre à vos enfants un montant de 600 000 € de votre vivant. Vous pouvez effectuer une donation de 100 000 € à chacun de vos enfants en 2022, en utilisant l’abattement de 100 000 €. Ensuite, en 2037, soit 15 ans plus tard, vous pouvez renouveler cette opération. Au moment de votre décès, le patrimoine imposable au titre des droits de succession sera de 200 000 €. Vos enfants pourront alors bénéficier à nouveau de l’abattement de 100 000 € chacun et n’auront aucun droit de succession à régler.
La donation est donc une stratégie efficace pour réduire les droits de succession sur les actifs immobiliers.

4. Utiliser le démembrement de propriété pour réduire les droits de succession

Le démembrement de propriété est une autre stratégie qui permet de réduire les droits de succession sur les actifs immobiliers. Cette stratégie consiste à transmettre la nue-propriété d’un bien de votre vivant tout en conservant l’usufruit.

Les avantages du démembrement de propriété sont les suivants :

• Vous pouvez continuer à habiter votre bien ou en percevoir les loyers.
• Votre donataire bénéficie de la nue-propriété du bien et s’acquitte des droits de donation en fonction de la valeur de la nue-propriété, qui ne peut dépasser 50 % du prix du bien immobilier. Ce pourcentage est dégressif en fonction de l’âge de l’usufruitier. De plus, il profite des abattements de donation sur la nue-propriété.
• À votre décès, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien sans avoir à payer de droits de succession.
  Le démembrement de propriété peut donc être une solution efficace pour réduire le montant des droits de succession sur les actifs immobiliers.

5. Utiliser une société civile immobilière (SCI) pour réduire les droits de succession

La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut également être une stratégie efficace pour réduire les droits de succession sur les actifs immobiliers. Dans ce cas, le bien est divisé en parts sociales, qui peuvent être transmises à vos héritiers de votre vivant en utilisant l’abattement des droits de donation, renouvelable tous les 15 ans.

L’administration fiscale applique une décote de 15 % sur la valeur des parts pour le calcul des droits de succession de la SCI au moment du décès. Le montant des droits de donation est donc calculé sur la base d’une valeur inférieure au prix du bien concerné.

L’utilisation d’une SCI familiale est donc une stratégie intéressante pour réduire les droits de succession sur les actifs immobiliers.

6. Conclusion
Réduire les droits de succession sur les actifs immobiliers peut être un défi, mais en utilisant les bonnes stratégies, il est possible de minimiser l’impact de ces droits sur vos héritiers. En tenant compte des travaux nécessaires non pris en compte dans l’estimation de la maison, vous pouvez mettre en place des stratégies telles que les exonérations et les abattements fiscaux, les donations, le démembrement de propriété et l’utilisation d’une SCI familiale. Il est conseillé de consulter un professionnel du droit et de la fiscalité pour choisir la meilleure stratégie adaptée à votre situation personnelle. Besoin de savoir le prix d’une expertise de fissure maison en Île-de-France.