Le terme « malfaçon » s’emploie généralement en cas de défaut dans la construction. La présence de malfaçons est souvent source de litige qui oppose le propriétaire et l’entrepreneur en charge du chantier. Pour avoir le dessus et mettre toutes les chances de votre côté, il conviendrait de bien assimiler le concept d’une malfaçon, les recours possibles ainsi que les délais de prescription de cette anomalie.
Qu’est-ce qu’une malfaçon de travaux et qui en est responsable ?
La malfaçon provient d’une mauvaise exécution de travaux de construction. Elle se traduit par un défaut ou une imperfection causée par une erreur de l’entreprise dans la réalisation du projet. Cela prend en compte aussi bien les travaux en cours de réalisation que les travaux achevés. Son constat s’effectue généralement lors de la réception de travaux de construction ou de rénovation. Il existe différents types de malfaçons remarquables sur un immeuble :
fissures de maison ;
affaissement d’un plancher ;
fléchissement d’une poutre ou d’un poteau ;
mauvaise pose des portes-fenêtres ou fenêtres ;
vice dans la fondation ;
défaut dans l’étanchéité …
Dans cette situation, l’entreprise en charge du chantier est tenue responsable des malfaçons encourues. L’entreprise doit donc garantir les réparations nécessaires pour la remise en état des éléments mal réalisés en fonction des conditions prévues par la règlementation, dont celles du Code de la Construction. Notez que pour mettre en jeu la responsabilité de l’entreprise, diverses options de recours sont possibles.
Quels sont les recours en cas de malfaçon de travaux ?
Avant de penser à un recours pour une malfaçon, vous devez commencer par signaler à l’entreprise la défaillance en question. Il est également possible de mentionner la malfaçon sur le PV de réception à l’achèvement des travaux. La réception des travaux consiste à procéder à une inspection des travaux réalisés par votre prestataire dans le but de détecter l’éventuel défaut de conformité. La visite de réception des travaux aboutit à la signature d’un procès-verbal de réception notifiant les imperfections constatées. Il existe deux recours pour amener l’entrepreneur à assumer ses responsabilités, à savoir :
Un recours à l’amiable
Pour ce type de recours, il vous suffit d’envoyer une lettre de mise en demeure pour notifier à l’entrepreneur ses obligations. En cas de réponse favorable, il prendra ses responsabilités en garantissant les réparations dans un laps de temps préétabli. Cependant, il peut arriver que ce dernier reste silencieux suite à votre recours, vous devrez alors recourir aux méthodes juridiques.
Les recours judiciaires
Il est possible de faire appel à un juge intervenant dans la localité où les travaux ont lieu, mais uniquement pour les cas où le montant du litige est inférieur à 4000 €. Pour une somme comprise entre 4000 et 10 000 €, une assignation doit être délivrée par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Au-delà d’une somme de 10 000 €, la représentation d’un avocat devient obligatoire, car vous devrez saisir le tribunal d’instance de la localité pour vous venir en aide.
Quel est le délai de prescription pour une plainte pour malfaçon ?
Les délais de prescription pour une plainte varient en fonction du type de garanties :
Délai de 1 an : il correspond à la garantie de parfait achèvement. Elle s’applique pour les défauts en lien avec l’ouvrage.
Délai de 2 ans : ici, est prise en compte la garantie biennale. Elle vous donne le droit d’exiger des réparations pour des dommages reliés aux équipements dissociables (bon fonctionnement des appareillages, peinture).
Délai de 10 ans pour la garantie décennale : elle concerne toutes les malfaçons affectant la solidité du bâtiment ou rendant son habitation impossible. Plus d’info : Comment identifier les malfaçons causant des fissures ?
Comment réparer les fissures verticales et horizontales ?
Il faut réparer les fissures verticales et horizontales . Véritable énigme pour le maitre d’ouvrage, les fissures horizontales sont des défauts qui se situent généralement au droit du plancher. Leur présence inquiète le maitre d’ouvrage au vu des conséquences de leur apparition dans le bâtiment. Pour mieux comprendre ce phénomène, il importe de prendre connaissance des facteurs à l’origine de leur survenance.
Absence de raidisseurs et de chainage
Parmi les facteurs aggravants, les fissures horizontales situées au droit du plancher sont l’absence d’intégration de chainage dans les murs ou de raidisseurs. La défaillance de ces éléments demeure une fragilité importante pour la structure.
En effet, ces deux éléments jouent un rôle essentiel dans la solidité des murs d’une construction. D’une part, ils assurent la rigidité et la cohésion de la structure murale.
D’autre part, leur présence permet de renforcer les liens entre les dalles et les parois verticales. Ainsi, une mauvaise intégration ou un oubli de la part du professionnel en charge du chantier peut entrainer des fissures au droit du plancher. Notez que cette malfaçon est d’autant plus grave sur les sols déformables.
Les cas de mouvements du bâtiment
Il arrive également que les fissures horizontales retrouvées au droit du plancher soient causées par un ensemble de mouvements ou une déformation d’une partie de l’immeuble. Souvent, cela provient de quatre facteurs essentiels.
Le tassement différentiel en cas de sol argileux : il faut noter que durant les périodes pluvieuses, les argiles subissent des gonflements, puis se rétractent en temps de sècheresse prononcée. Ce retrait-gonflement entraine une déformation à l’origine des fissures.
Les accidents de construction ou des évènements imprévus : ici, il est possible de donner comme exemple la rupture de canalisation causée par un défaut dans le système installé.
L’inefficacité des systèmes de gestion des eaux de pluie : cela est dû à un ensemble de problèmes tels qu’un drainage périphérique peu performant, les contrepentes.
À ces trois éléments, à l’origine des mouvements du bâtiment, s’ajoute également l’absence de fondation solide.
Recourir à un diagnostic pour comprendre la provenance réelle
Formé en pathologie de fissures, l’expert dispose de compétences et d’outils nécessaires pour identifier la cause de la présence de fissures horizontales sur le droit du plancher. Grâce à son expérience, il est en mesure de vous dire avec précision s’il est question d’une malfaçon, d’un accident ou d’une mauvaise gestion de l’eau d’écoulement. Notez que l’intervention d’un expert ne se limite pas à cette tâche, il préconise également la solution la plus efficace pour traiter le problème, pour la préservation pour de votre habitation.
Utilité de l’analyse
De nombreux propriétaires se contentent de reboucher les fissures avec de l’enduit pour masquer le défaut esthétique et se protéger des infiltrations. Cependant, dans la majorité des cas, le problème revient, car il n’a pas été traité en profondeur. En intervenant sur votre construction, l’expert est en mesure d’analyser la gravité des différentes fissures et de trouver les causes de leurs survenances.
Ensuite, après avoir effectué une projection de l’évolution, il peut vous dire les risques d’aggravation de la fissure. Cela lui permet également de faire ressortir les problèmes structurels et de proposer des solutions de réparations réelles selon le cas. De même, durant son travail, il pourra détecter les menaces que représentent les fissures pour l’intégrité de votre bâtiment.
Fissures édifice public : quels risques pour vos agents ?
Comment évaluer la gravité des fissures sur un bâtiment public ?
Les fissures dans un bâtiment public (école, gymnase, médiathèque, mairie, piscine…) ne sont pas qu’un problème “esthétique”. Dans un ERP (établissement recevant du public), elles peuvent signaler un risque pour la sécurité des agents municipaux et des usagers.
La priorité: protéger les personnes, respecter les obligations (Code du travail et Code de la construction), décider vite et bien.
Ce guide pratique vous donne une méthode simple et actionnable: reconnaître les signaux importants, cadrer la décision (ouvrir/zoner/fermer), mettre à jour votre DUERP, organiser une analyse des fissures, poser une surveillance instrumentée (fissuromètres), phaser les travaux et communiquer clairement.
Vous y trouverez aussi des checklists “48 h / 30 j / 90 j”, des ordres de grandeur budgétaires et des références légales pour rester serein et conforme.
En clair: S’il y a un doute, on protège d’abord les personnes. Ensuite, on mesure et on décide.
Ce que révèlent vraiment les fissures dans un ERP/bâtiment public
Signes à prendre au sérieux
Fissures en “escaliers” (dans la maçonnerie), en zigzag, ou verticales/horizontales franches.
Ouverture mesurable (qui semble évoluer) ou dépassement de seuils visuels (ex.: > 2 mm sur certains cas).
Concentration autour des baies (portes/fenêtres), linteaux, angles, ou jonctions d’extension.
Indices associés: portes qui coincent, carreaux fendus, déformations de plinthes, bruits de structure, apparition soudaine après épisode météo (sécheresse/pluie intense).
En fait : Une fissure, c’est un symptôme. Si ça bouge ou se répète, ce n’est pas normal.
Causes fréquentes
Mouvement de sol (retrait-gonflement des argiles, tassements différentiels).
Modifications structurelles ou surcharges (aménagements non étudiés).
Malfaçons anciennes, matériaux hétérogènes, fondations hétérogènes. En clair: On ne rebouche pas “pour faire propre”. On identifie la cause, puis on traite.
Au niveau des collectivités publiques
1) Décider vite… sans données claires
Problématiques :
Qui décide quoi et quand ? Maire, DGS, services techniques, chef d’établissement ? La chaîne est floue.
On hésite entre maintenir l’ouverture, zoner, ou fermer. On attend “la prochaine réunion” ou “la commission”.
Résultat: semaines perdues, agents exposés, stress et responsabilité qui pèsent.
Ce qu’il faut mettre en place:
Une matrice simple “ouvrir/zoner/fermer” basée sur des critères visibles (évolution, localisation sensible, indices associés).
Un protocole d’alerte interne: qui constate, qui photographie, qui trace, qui décide le périmètre temporaire.
Un recours rapide à une expertise indépendante pour objectiver (diagnostic cause→risque→mesures).
Mini-cas (gymnase 1 200 m²):
Scénario A (ouvert): fissures fines, stables, hors zones porteuses visibles → surveillance rapprochée + consignes.
Scénario B (zoné): fissures évolutives près d’une poutre ou d’une issue → périmètre + interdiction locale + expertise rapide.
Scénario C (fermé): déformation marquée, fissuration importante structurelle → fermeture partielle/totale + étaiement + expertise immédiate.
Importants : Règles simples = décision rapide = agents protégés.
2) Obligation employeur & DUERP (Code du travail)
Ce qui est problématique:
DUERP pas à jour, consignes absentes, agents “laissés dans le flou”.
Pas de périmètre de sécurité, pas d’EPI quand c’est pertinent, pas de formation/information spécifique.
À faire tout de suite:
Identifier les tâches/agents exposés (entretien, accueil, sport) et adapter les postes/gestes/accès.
Mettre à jour le DUERP et diffuser des consignes simples (avec pictogrammes si utile).
Mettre en place des périmètres et des itinéraires sécurisés.
Ce qu’il faut faire : Protéger ses agents, c’est la loi. Documenter, informer, adapter.
3) Budgets: fausses économies qui coûtent cher
Ce qui peut poser des problèmes:
Reboucher/peindre fait “gagner du temps” mais masque la cause → aggravation et restart plus cher.
Budgets d’urgence non provisionnés → arbitrages dans la précipitation.
Ordres de grandeur (indicatifs, à adapter localement):
Diagnostic fissures indépendant: à partir de 450 € selon contexte.
Travaux lourds (ex.: reprises en sous-œuvre, micropieux): potentiellement à 6 chiffres selon l’ampleur (plusieurs centaines de milliers d’euros possibles).
Mesures conservatoires (périmétrage, étaiement localisé simple, signalétique): souvent modestes au regard du risque évité.
Phasage gagnant:
Court terme: mesures de sécurité + expertise ciblée.
Messages usagers: sécurité d’abord, étapes et délais, solutions provisoires (relocalisation de classes, créneaux alternatifs, service en drive pour médiathèque).
Porte-parole unique et calendrier d’information régulier.
En clair : Dire la vérité simplement, et proposer un plan.
Conséquences cachées qu’on sous-estime
Risque d’arrêté de péril (CCH L511-1)
En cas de bâtiment menaçant ruine, une procédure d’arrêté de péril peut conduire à des fermetures et des injonctions de travaux. Référence: CCH L511-1 (consultable, par exemple, sur Lexbase)Lexbase, L511-1. En clair: Ignorer le problème peut forcer la fermeture, sans calendrier choisi.
Responsabilité employeur (sécurité des agents, DUERP)
Le non-respect de l’obligation de sécurité (L.4121-1) et la non-mise à jour du DUERP (R4121-1, R4121-2) exposent à un risque juridique réel. Les agents doivent être informés, formés, protégés, et les situations dangereuses doivent être corrigées. En clair: La sécurité des agents n’est pas négociable.
Perte de service public et image locale
Fermeture d’ERP = perte de recettes, pression médiatique, démotivation des équipes, confiance qui s’érode. Un plan clair limite les impacts et renforce la crédibilité de la collectivité. En clair: Mieux vaut expliquer tôt que s’excuser tard.
Nos solutions
1) Expertise indépendante + rapport exploitable
Objectif: identifier la cause, qualifier le risque, recommander les mesures conservatoires et les travaux.
Livrables attendus: cartographie des fissures, photos, priorisation des risques, plan d’actions à court/moyen terme, résumés non-jargon.
Points importants : Un diagnostic clair fait gagner du temps et de l’argent.
2) Mesures conservatoires immédiates
Périmètres de sécurité, zonage, limitation d’accès, balisage.
Étaiement local si nécessaire, neutralisation d’issues ou d’équipements à risque.
Consignes agents: qui peut entrer où, pour faire quoi, avec quel matériel. En clair: On protège tout de suite, on répare ensuite.
3) Surveillance instrumentée
Pose de fissuromètres sur les fissures critiques.
Relevés planifiés, journalisés, partagés (tableau de bord).
Seuils d’alerte qui déclenchent des décisions (renforcement du zonage, étude complémentaire, accélération des travaux). En clair: Des chiffres simples pour des choix sûrs.
4) Travaux phasés (court/moyen terme)
Court terme: stabilisation et sécurité (drainage provisoire, étaiement, reprise ponctuelle).
Moyen terme: traitement des causes (réseaux, fondations, structure), confortatif durable.
Intégration budgétaire: chiffrage, jalons, marchés publics, compatibilité PPI. En clair: Étape par étape, sans surprise.
Nos données chiffrées utiles
Chiffres utiles (indications non contractuelles) :
Expertise fissures: environ 1 000 à 2 000 € selon la taille/complexité.
Travaux lourds (reprises en sous-œuvre/micropieux): potentiellement à 6 chiffres selon les cas.
Mesures conservatoires simples (périmètres, balisage, signalétique): coûts modestes au regard du risque évité.
Réglementation (liens officiels):
Obligation générale de sécurité (L.4121-1): prévenir, former, adapterLégifrance.
A retenir : Des lois claires + quelques chiffres = décisions rapides et défendables.
Checklists / Exemples
Checklist “48 h”
Photographier et cartographier les fissures sensibles (localisation, largeur estimée, date).
Décider immédiatement: ouvrir/zoner/fermer selon critères simples de sécurité.
Mettre en place périmètres, signalétique, éventuel étaiement local (si recommandé).
Informer les agents: faits, zones interdites, référent, consignes simples.
Déclencher l’expertise fissures et commencer la mise à jour du DUERP.
A faire : 48 h = protéger, informer, déclencher.
Checklist “30 jours”
Poser des fissuromètres sur les fissures prioritaires.
Planifier les relevés et définir des seuils d’alerte.
Lancer les marchés nécessaires (diagnostics complémentaires, géotechnique, structure).
Préparer des scénarios travaux (court/moyen terme) et un calendrier réaliste.
Communication: point d’étape aux agents et aux usagers, Q/R simples, relocalisations si besoin.
A faire : 30 jours = mesurer, planifier, expliquer.
Checklist “90 jours”
Démarrer les travaux priorisés (sécurité/stabilisation).
Ajuster le zonage selon les relevés de fissuromètres.
Tenir les points d’étape (techniques, budgets, communication) et actualiser le DUERP.
Prévoir la phase confortative durable (études, autorisations, marchés).
Documenter tout (photos, relevés, décisions) pour traçabilité.
A faire : 90 jours = agir, suivre, documenter.
Cabinet spécialisé pour les fissures des infrastructures publiques
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Objectif : Rentable (éviter les dépenses inutiles), Prédictible (méthode jalonnée, délais réalistes), Compréhensible (rapport non-jargon pour décision immédiate). Réservez votre créneau diagnostic et sécurisez votre service public, sans surprises.
En clair : On vient, on expertise, on explique, on vous donne le plan.
L’achat d’un édifice implique généralement un état des lieux complet pour plus de sécurité. Cette procédure consiste à rechercher les anomalies et les défauts relatifs au bien immobilier à vendre. Dans certains cas, ces anomalies ne sont pas apparentes, mais sont connues par le vendeur et sont donc indétectables lors de l’achat. Il s’agit alors d’un cas de vice caché. Que faire face à un vice caché ? Voici quelques éléments de réponse.
Vice caché : qu’est-ce que c’est ?
Le vice caché représente tous les défauts d’un objet, constatés après la vente de celui-ci. Ainsi, les vices cachés d’un bâtiment expriment les dommages et les anomalies que renferme une maison après acte de vente. Le terme « caché » fait allusion au caractère invisible ou dissimulé desdits dommages. C’est-à-dire qu’après la visite du bien, ceux-ci n’ont pas été mis en évidence. Ces derniers peuvent être de plusieurs ordres, notamment:
L’humidité des pièces.
Les canalisations défaillantes.
La couverture de toiture fragilisée ou percée.
Une fuite.
Revêtement défaillant…
Les vices cachés sont généralement inconnus du vendeur. Toutefois, cela n’exclut pas sa responsabilité dans les faits. Effectivement, malgré la signature définitive de l’acte de vente par l’acheteur et le vendeur, ce dernier est responsable de tout vice caché mis en évidence. C’est-à-dire qu’après constat, il est recommandé de contacter l’ancien propriétaire des lieux pour une entente à l’amiable.
Quelle est l’importance de l’avis de vice caché ?
Les sinistres liés aux bâtiments sont de loin les plus significatifs ; tant sur le plan financier que technique et humain. Ce type de dommages est imprévisible et difficilement détectable. Le vice caché doit donc être dénoncé au plus vite dès son constat. Celui-ci ne peut être négligé sous peine de représailles.
En effet, les vices cachés détectés dans un bien immobilier sont entièrement à la charge du vendeur (qu’il soit ou non au courant). Il est à noter qu’un vice caché n’est valable que lorsqu’il est détecté et dénoncé pendant les deux années qui suivent la vente de ladite maison. Passé ce délai, les travaux de rétablissement et toutes les procédures de réparation seront à la charge de l’acheteur. Déterminer à temps les vices cachés permet de:
Tenir le vendeur informé de l’état de dépravation des lieux.
Obtenir réparation ou remboursement partiel sur le montant d’achat de la maison.
Se rassurer de la solidité et de la conformité du bâtiment.
Assurer la fiabilité de sa nouvelle acquisition ainsi que la sécurité de ses habitants.
L’avis de vice caché représente également une plus-value en cas de revente ou de location d’un bâtiment.
La procédure à suivre en cas de vice caché
La dénonciation d’un vice caché est une procédure qui passe par deux grandes étapes.
Contacter le vendeur par écrit pour lui faire part des dommages détectés dans le bâtiment vendu.
Procéder à une entente à l’amiable avec le vendeur.
Dans la plupart des cas, la réparation d’un vice caché s’obtient à la suite d’une entente à l’amiable entre les deux parties concernées. Dans les cas extrêmes, des poursuites judiciaires peuvent être envisagées.
La vente ou l’achat d’une maison est loin d’être une action anodine. Il s’agit d’une longue procédure qui requiert un ensemble d’étapes. Celle-ci s’effectue entre deux parties : l’acheteur et le vendeur. Avant la signature du contrat de vente à proprement dit, un contrat avant-vente, encore appelé compromis de vente, peut être établi. Ce document signé par les deux protagonistes témoigne de leur engagement respectif. Découvrez concrètement de quoi il s’agit.
Le compromis de vente : de quoi s’agit-il ?
Le compromis de vente comme son nom l’indique est une entente à l’amiable entre un acheteur et un vendeur avant la vente d’un bien immobilier. L’achat d’une maison est généralement source de discussion vis-à-vis de la valeur, du prix et de l’état du bien. Cette opération requiert énormément de paperasse et un ensemble de procédures.
Dans l’attente de la finalisation de ces procédures, les deux parties établissent un document faisant office de promesse. En d’autres termes, le compromis de vente correspond au document signé avant la vente à proprement dit d’un bien immobilier.
Attention, le compromis de vente se distingue parfaitement de la promesse de vente. La promesse de vente est beaucoup plus souple et n’a quasiment aucune valeur juridique. À l’inverse, le compromis de vente stipule un engagement concret et peut entrainer des poursuites judiciaires.
Que doit contenir un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un document officiel qui présente un ensemble d’informations relatives à la vente d’un bien immobilier. Il s’agit de :
L’identité des deux parties.
Les propositions respectives sur le plan financier du vendeur et de l’acheteur.
La désignation du bien à vendre.
Les charges respectives.
Les engagements des deux parties.
Les conditions suspensives dudit compromis de vente.
En effet, le compromis de vente peut en fonction de certaines conditions être révisé ou rétracté. Ces conditions sont préalablement établies lors de la signature du contrat entre les deux parties concernées.
Le compromis de vente est-il rétractable ?
Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente est beaucoup plus rigoureux. Ce document signé entre le vendeur et l’acheteur fait office d’engagement et ne peut être pris à la légère. Néanmoins, l’acheteur a le choix du roi et peut selon un délai bien précis se rétracter.
Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?
Si le compromis de vente est beaucoup plus souple avec l’acheteur, il est bien différent pour le vendeur. Le vendeur ne peut malheureusement pas se désister après la signature d’un compromis de vente. Celui-ci a le droit de refuser l’offre de l’acheteur, mais ne peut en aucun cas se rétracter suite à son accord. La preuve, l’annulation d’un compromis de vente de la part du vendeur est passible de poursuites judiciaires. Seule une condition suspensive établie dans le compromis de vente peut permettre au vendeur de se rétracter.
L’acheteur peut-il se rétracter ?
Après la signature du compromis de vente, l’acheteur a la possibilité de se rétracter suivant les 10 jours qui suivent. Plusieurs conditions peuvent expliquer la rétraction d’un compromis de vente de la part de l’acheteur :
Crédit immobilier non accordé.
L’état douteux du bien immobilier.
Une condition suspensive relevée.
Les conditions suspensives définies par l’acheteur et le vendeur lors de la signature du contrat de vente sont irrévocables et annulent instantanément l’accord de vente.
Les conditions de rétraction d’un compromis de vente
Bien que le compromis de vente soit très rigoureux, il existe néanmoins des conditions capables de l’annuler :
La rétraction de l’acheteur dans l’intervalle de temps exigé.
Le mauvais état du bien immobilier après inspection.
Le non-accord sur la vente suite à un état des lieux.
La sécurité des nouveaux occupants est une priorité. Si le bien immobilier à vendre présente des failles sur le plan sécuritaire, le compromis de vente et la vente en elle-même sont annulés.
